Cuidados na aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras

Os negócios jurídicos que envolvem a aquisição de imóveis aumentam consideravelmente, mesmo com a atual instabilidade econômica que o mundo está vivenciando, e, inevitavelmente, implica em problemas enfrentados pelos compradores e vendedores. Diante disso, qualquer descuido do comprador pode originar a perda do imóvel adquirido e, em alguns casos, a perda do dinheiro investido.

O comprador deve entender que não existe a certeza sobre a legitimidade da aquisição do bem imóvel, já que, em nosso ordenamento jurídico, a presunção de propriedade é relativa, ou seja, admite prova em contrário.

Isso porque há inúmeros motivos que ensejam a discussão sobre a propriedade do imóvel, como um defeito no negócio jurídico realizado (fraude contra credores, dolo, coação e etc); ausência de requisito para regularidade do negócio jurídico; a falsidade da procuração do vendedor autorizando a venda para o proprietário; além de inúmeras outras causas que podem invalidar o negócio jurídico.

Portanto, sempre haverá riscos no negócio jurídico relativo à compra e venda de um bem imóvel, especialmente para o comprador.

Assim, todo ato que envolve a compra de um imóvel deve ser avaliada com a máxima cautela possível, a fim de garantir um bom negócio.

Ao contrário do que muitos pensam, antes de realizar a compra de um imóvel, faz-se necessário a análise de diversos documentos para se resguardar, como por exemplo:

1. Certidões do Imóvel (certidão de propriedade, de tributos municipais, e etc);
2. Certidões referentes à pessoa do vendedor (RG, CPF, Certidão de Nascimento ou Casamento, e etc);
3. Certidão constatando que o imóvel não foi declarado de utilidade pública;
4. Certidão Negativa do INSS (Pessoa Jurídica);
5. Certidão da Justiça Estadual Cível;
6. Certidão Negativa da Justiça Federal; entre muitos outros documentos.

Além dos documentos citados, há muitos outros que precisam ser muito bem avaliados pelo comprador, vez que, o principal problema é a possibilidade de fraude à execução ou a fraude contra credores.

A fraude à execução ou a fraude contra credores ocorrem nos casos em que o vendedor aliena seus bens que possuem dívidas ou tem contra si uma ação que o torna insolvente, ou seja, não tem bens suficientes para responder pelas dívidas contraídas.

Ocorre fraude à execução quando na venda do bem imóvel, já existir uma ação em andamento. O credor da referida ação poderá requerer a penhora do bem que o comprador adquiriu, mesmo tendo registrado a escritura, acarretando a possibilidade da perda do imóvel.

Já a fraude contra credores, ocorre ainda que não haja nenhuma ação em trâmite, mas há elementos caraterizadores da insolvência do vendedor do imóvel, como o protesto por exemplo, o credor poderá ajuizar Ação Pauliana para anular a venda do bem imóvel, sendo prejudicado o comprador.

Ao comprador, só restaria ajuizar ação em face do vendedor, requerendo indenização pela perda do imóvel, entretanto, levando em conta que o vendedor é insolvente, não haverá bens para responder a execução, o que só restará ao comprador lamentar por todo o investimento perdido.

Nesse sentido, o nosso ordenamento jurídico, protege o comprador de boa-fé (desconhecimento de eventual vício do negócio), considerando a dificuldade do comprador em diligenciar sobre possíveis vícios existentes no negócio jurídico.

Assim, o direito protegerá o comprador de boa-fé. E, para que fique caracterizada a boa-fé, mister se faz extrair todas as certidões necessárias (conforme explanado acima), para que não fique caracterizada a fraude.

Ademais, mesmo sendo o comprador cauteloso, é possível que o imóvel comprado seja penhorado. Entretanto, poderá o comprador defender o bem adquirido, opondo embargos de terceiro, comprovando sua boa-fé, por meio das certidões extraídas, por exemplo.

Atualmente, é comum a aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras, os chamados imóveis na planta.

Igualmente relevante, a compra de um imóvel na planta exige, além de todas as cautelas já citadas, outros cuidados que visam diminuir ao máximo o risco da aquisição. Vejamos algumas:

1. Verificar se a incorporadora já construiu e entregou outros edifícios. Um bom indício é a extração de certidão que aponte a quantidade e tipo de ações contra o vendedor, vez que este pode ser réu em ações que versam sobre a qualidade dos imóveis, por exemplo;
2. Evitar assinar qualquer contrato de compromisso de compra e venda no stand de vendas, sem antes estudar atenciosamente o contrato, e, se for possível, com assistência de Advogado especializado;
3. Examinar, quando possível, a metragem do imóvel adquirido, para ratificar se condiz com o ofertado;
4. Observar se a incorporadora é proprietária do terreno e, se registrou a incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente;
5. Não se orientar apenas pelos folhetos e e-mails de publicidade, dando importância maior ao contrato, embora a publicidade dos folhetos, e-mails e outros tipos mais, façam parte do contrato, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, portanto, guarde todos;
6. Verificar se o memorial descritivo da obra está completo, vez que algumas construtoras não incluem pisos, equipamentos de lazer e etc., que serão cobrados a parte;
7. Deverá ser devidamente expresso o prazo de início e de entrega da obra, assim como multa por atraso na entrega. Caso a construtora não inicie ou conclua a obra no prazo pactuado, se houver a previsão expressa no contrato, o comprador poderá rescindir o contrato por inadimplemento, sem prejuízo de eventual indenização por perdas e danos;
8. A multa por atraso no pagamento do bem, não pode ser superior a 2% sobre o valor do débito;
9. Conferir quem pagará os gastos com ligações de serviços públicos, vez que há diversos contratos que repassam essas despesas para o comprador;
10. Após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda registrar o contrato junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente, fazendo assim valer o contrato contra terceiros, vez que há diversos casos que corretores diferentes venderam o mesmo bem imóvel, e nesses casos, é considerado válido o contrato de quem protocolou o pedido de registro primeiro e este foi registrado depois; além de muitos outros cuidados.

Enfim, de rigor tomar o máximo de cuidado possível com a compra do seu bem imóvel, em especial os imóveis na planta e, se possível, sempre solicitar auxílio de Advogado especializado na área, que diminuirão os riscos com a compra do tão sonhado imóvel.

Gustavo Alves Ribeiro, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários – IBEI e sócio fundador do escritório Ribeiro e Yamanaka Advogados.